Inversores privados ¿una opción en una cooperativa de vivienda?

Esta cuestión puede suscitar muchas preguntas para el futuro cooperativista, y entre ellas se supondría la de – ¿Qué coste supone la inclusión de un fondo de inversión en la promoción? – A modo de ejemplo se utiliza el caso real de la promoción que se mantiene en estos momentos activa en la calle Embajadores.

En el modelo cooperativo de vivienda, la opción de contemplar este tipo de financiación siempre será decisión del futuro cooperativista dado que, las viviendas son adquiridas en autopromoción, y tú como auto-promotor decides lo que estás dispuesto a financiar y cómo.

En el sistema cooperativo existen 2 tipos de financiación:

• Fondos de Inversión / Inversores privados-> Destinado principalmente a la adquisición de suelo, y que tiene unos tipos de interés mucho más altos.
• Préstamo Promotor (80% del coste de las viviendas) -> Destinado a la construcción de las viviendas y que posteriormente, se subrogará a las hipotecas individuales de cada uno de los adjudicatarios de las viviendas(socios cooperativistas), y que tienen unos tipos de interés mucho más bajos.

-En el sistema cooperativo existen 2 tipos de financiación: Fondos de Inversión / Inversores privados y Préstamo Promotor –

Se tiende a solicitar financiación a un fondo de inversión cuando el coste del suelo es muy elevado y los cooperativistas no pueden hacer frente con sus propios fondos a la compra del suelo (normalmente cuando supera con creces el 20% del coste de las viviendas), esta financiación suele aplicar un interés entorno al 10 o 15%, y se suele financiar a un plazo entre 1 año y 2 años, hasta el comienzo de la construcción.

Esta financiación debe liquidarse o con cuotas de los socios cooperativistas o con una parte del préstamo promotor, dado que esto concede hasta el 80% del valor de las viviendas.

*En el caso del suelo de la calle Embajadores, y dada la competitividad que hay en cuanto a suelos en esta zona, se ha estipulado un valor de 2.750€/m2 como valor de repercusión de suelo (55% del coste total de las viviendas).

Haciendo los cálculos, este endeudamiento supondría un incremento de entre 275€/m2 y 825€/m2 dependiendo del interés y de la duración de la financiación.

Esto supone un sobrecoste muy elevado, dado que las estimaciones de coste total-vivienda están alrededor de los 5000€/m2, a lo que habría que sumarle este sobrecoste. En el caso de Embajadores se esta intentando evitar esta fórmula y que la adquisición del suelo sea con fondos particulares de cada uno de los socios.

Sin embargo, la entrada de un fondo de inversión en el proyecto, también tiene sus ventajas. Aporta mayores garantías al proyecto y facilita la adquisición del préstamo promotor. Además, dado que no es necesario esperar a que los socios reúnan la cuantía del valor de compra de suelo, una vez llegado al acuerdo con el fondo, se pueden gestionar la tramitación de las licencias de obras, lo que acelera el inicio del comienzo de las obras.

– Un fondo de inversión en el proyecto, también tiene sus ventajas-

Al final, nuevamente, esto es una decisión de los socios cooperativitas, dado que en el modelo cooperativo son ellos los auto-promotores, y en consecuencia los que toman todas las decisiones, con el asesoramiento y trabajo de su gestora, y el apoyo y tutela de CONCOVI.

Siempre, la nota característica de una cooperativa de vivienda es la ausencia de ánimo de lucro mercantil, ya que su finalidad principal es la adquisición de una vivienda a estricto precio de coste, y que los socios cooperativas puedan tomar las mejores decisiones para la adquisición de su vivienda.

Fuente: COOPERACTIVATE